İskansız ev alınır mı? Riskler ve alım öncesi kontroller

İskan nedir, iskansız ev ne demektir?

Günlük dilde iskan denen belge, resmî adıyla yapı kullanma izin belgesidir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 30. maddesine göre yapı tamamlandığında, ruhsata ve eklerine uygun yapılıp yapılmadığı incelenir ve uygunsa belediye ya da ilgili idare bu izni verir.

İskansız ev, inşaatı bitmiş görünse de bu iznin hiç alınmadığı veya alınamadığı konuttur. Bu durum her zaman kaçak yapı anlamına gelmez; bazen evrak eksikliği ya da başvurunun yapılmamış olması gibi giderilebilir bir sebep vardır. Bazen ise projeye aykırı kat, ruhsatsız ek bölüm veya imar ihlali gibi daha ciddi bir sorunun işaretidir.

İskansız ev satın alınabilir mi?

Evet, iskansız bir evin tapu devri yapılabilir; tapu müdürlüğü yalnızca iskan yok diye satışı reddetmez. Bu tür konutlar çoğunlukla kat irtifakı tapusuyla, bazen de arsa hissesi şeklinde el değiştirir.

Asıl soru alınabilir olup olmadığı değil, hangi riski üstlendiğinizdir. İskansızlığın sebebi küçük bir eksiklikse süreç yönetilebilir olabilir. Sebep imara aykırılıksa, satın aldığınız şey ileride para cezası, yıkım kararı veya hiç çözülemeyen bir belge sorunu olabilir. Bu yüzden karar vermeden önce iskanın neden alınmadığını mutlaka öğrenmelisiniz.

İskanın olmaması pratikte neleri etkiler?

Kredi: Bankalar konut kredisinde teminat olarak gösterilecek evin belgelerine bakar. Uygulamada birçok banka iskansız konuta kredi vermez veya daha düşük tutar ve sıkı şartlar uygular. Kullanmayı düşündüğünüz bankanın güncel politikasını önceden sorun.

Kat mülkiyeti: Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi için yapı kullanma izni gerekir. İskan alınmadıkça tapunuz kat irtifakı olarak kalır. Bu, binada yönetim, aidat ve ortak alan konularında belirsizlik doğurabilir.

Abonelikler: İskansız yapılarda su, elektrik ve doğalgaz için kalıcı abonelik açmak zorlaşabilir; geçici veya inşaat aboneliğiyle devam edilen binalar görülür. Bu tür aboneliklerin tarifesi ve koşulları farklı olabilir, ilgili dağıtım şirketinden teyit edin.

Yeniden satış: İleride evi satarken de aynı sorunlar alıcının karşısına çıkar. Krediyle alım yapamayan alıcıların uzak durması, satışı zorlaştırabilir ve pazarlık gücünüzü azaltabilir.

Evin neden iskansız olduğu nasıl anlaşılır?

İlk adım belediyenin imar müdürlüğüne başvurmaktır. Binanın yapı ruhsatını, onaylı mimari projesini ve iskan başvurusunun olup olmadığını öğrenin. Bazı belediyeler bu bilgilerin bir kısmını e-Devlet veya kendi e-imar sistemleri üzerinden sunar.

Ardından onaylı projeyi binanın mevcut haliyle karşılaştırın. Projede olmayan bir kat, kapatılmış balkon, çatı katı ilavesi, otoparka dönüştürülmemiş alan ya da sığınağın başka amaçla kullanılması iskanın önündeki yaygın engellerdendir.

Tapu kaydının beyanlar hanesini de inceleyin. Burada yapı tatil zaptı, yıkım kararı veya benzeri şerhler bulunabilir. Ayrıca yapı denetim firmasının işini tamamlayıp tamamlamadığını, müteahhidin vergi veya SGK borcu nedeniyle iskan sürecinin durup durmadığını sorun.

Yeni binada iskan neden gecikir?

Yeni teslim edilen binalarda iskan sıkça gecikir ve bu her zaman kötü niyet göstermez. Peyzaj, otopark veya asansör gibi işlerin bitmemesi, belge ve harç işlemlerinin tamamlanmaması gecikmeye yol açabilir.

Bu durumda müteahhitle yapılan sözleşmeye iskanın kim tarafından, hangi süre içinde alınacağı ve alınamazsa ne olacağı açıkça yazılmalıdır. Ödemenin bir kısmının iskan alındıktan sonra yapılması gibi düzenlemeler alıcıyı korumaya yardımcı olabilir. Sözleşme metnini bir avukata incelettirmeniz yerinde olur.

Yapı kayıt belgesi iskan yerine geçer mi?

2018'de 3194 sayılı Kanun'a eklenen geçici 16. madde kapsamında bazı yapılar için yapı kayıt belgesi verildi. Bu belge, ilgili düzenlemenin sınırları içinde yapının kullanımına ve bazı aboneliklere imkân tanıyabilir.

Ancak yapı kayıt belgesi, yapının imara uygun olduğu anlamına gelmez ve her açıdan yapı kullanma izninin yerini tutmaz. Kentsel dönüşüm, yeniden yapılaşma veya kamu düzenlemeleri karşısında belgenin sağladığı hakların kapsamı tartışmalı olabilir. Bu belgeye sahip bir ev alacaksanız ne sağladığını ve ne sağlamadığını bir avukat veya imar uzmanıyla netleştirin.

İskansız ev alırken kontrol listesi

İmzadan önce şu adımları atın: belediyeden ruhsat ve proje bilgisini alın, iskanın neden olmadığını yazılı olarak öğrenin, tapunun beyanlar ve şerhler hanesini kontrol edin, bina ile onaylı projeyi karşılaştırın, bankanızdan kredi koşullarını teyit edin ve abonelik durumunu öğrenin.

Bağımsız bir ekspertiz raporu, evin projeye uygunluğu ve değeri konusunda size somut veri sağlar. Fiyatı belirlerken iskansızlığın getirdiği riskleri ve olası maliyetleri hesaba katın; bu maliyetlerin güncel tutarlarını ilgili belediye ve kurumlardan öğrenin.

Online bir ihalede ya da ilanda iskansız bir ev görüyorsanız da aynı titizlik geçerlidir. İhaleal'de teklif vermeden önce ilan belgelerini inceleyip belirsiz kalan konuları satıcıya sormanız ve gerekirse belediyeden teyit etmeniz, sonradan sürpriz yaşamamanın en sağlıklı yoludur.

Kimler için daha makul, kimler için riskli?

Peşin alım yapacak, iskansızlığın sebebini belgeyle doğrulamış ve bu sebebin giderilebilir olduğunu gören biri için iskansız ev değerlendirilebilecek bir seçenek olabilir. Özellikle iskan süreci devam eden yeni binalarda sözleşmeyle güvence alınabilir.

Krediyle alım yapacaklar, evi kısa süre içinde tekrar satmayı düşünenler ve imara aykırılık tespit edilmiş binalarda ev bakanlar için risk belirgin biçimde artar. Hukuki ve mali sonuçlar her dosyada farklı olduğu için kesin kararı bir avukat ve gerekiyorsa mali müşavirle birlikte vermenizi öneririz.

Sık sorulan sorular

İskansız evin tapusu alınır mı?

Evet. İskan olmaması tapu devrine tek başına engel değildir; bu evler genellikle kat irtifakı tapusuyla devredilir. Ancak kat mülkiyetine geçiş için yapı kullanma izni gerekir.

İskansız eve konut kredisi çıkar mı?

Bankaların uygulaması farklıdır. Birçok banka iskansız konuta kredi vermez veya sınırlı tutar ve ek şartlar uygular. Başvurmadan önce bankanızdan güncel koşulları öğrenin.

Bir evin iskanlı olup olmadığını nereden öğrenirim?

Binanın bağlı olduğu belediyenin imar müdürlüğünden öğrenebilirsiniz. Bazı belediyeler bu bilgiyi e-Devlet veya kendi online imar sistemleri üzerinden de sunar. Satıcıdan iskan belgesinin bir örneğini istemek de iyi bir başlangıçtır.

İskansız ev yıkılır mı?

İskansız olmak tek başına yıkım anlamına gelmez. Yıkım ve para cezası riski, yapının ruhsata ve projeye aykırı olup olmadığına bağlıdır. Bu nedenle iskanın neden alınmadığını öğrenmek kritik önemdedir.