Kiralık dükkân ve işyeri kiralarken dikkat edilecekler
Kiralık dükkân, ofis veya depo kiralarken faaliyete uygunluk, ruhsat, kira artışı, depozito, stopaj ve tadilat konularını anlatıyoruz.
Faaliyetiniz o mülkte yapılabilir mi?
Sözleşmeyi imzalamadan önce yapacağınız işin o mülkte yapılabileceğini doğrulayın: yapı kullanma izninde (iskan) bölümün kullanım amacı, imar planındaki kullanım ve belediyenin ruhsat verip vermeyeceği. Kat mülkiyetine tabi binalarda konut olarak kayıtlı bölümlerde bazı işyerleri (lokanta, kahvehane, fırın gibi) ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle açılabilir (KMK m.24).
Kira artışı ve depozito
Türk Borçlar Kanunu'nun kira artışı (m.344) ve güvence bedeli (m.342) kuralları konutlar gibi çatılı işyerleri için de geçerlidir: yenilenen dönemde artış bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz; güvence bedeli üç aylık kirayı aşamaz. Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde bedel, hâkim tarafından emsallere göre yeniden belirlenebilir.
Stopaj ve KDV
Kiracı bir şirket veya bilanço esasına göre defter tutan tacir ise, işyeri kirası ödemesinden gelir vergisi stopajı keserek vergi dairesine yatırmakla yükümlüdür; kiraya veren KDV mükellefi bir işletmeyse kira faturalı ve KDV'li olur. Sözleşmede kira bedelinin brüt mü net mi olduğunu açıkça yazın ve oranlar için mali müşavirinize danışın.
Tadilat, tabela ve ortak giderler
Yapacağınız tadilatlar için mal sahibinin yazılı iznini alın; sözleşme bitiminde yapılan değişikliklerin sökülüp sökülmeyeceğini ve masrafın kime ait olacağını yazın. Tabela için belediye izni gerekir. Aidat, ortak alan giderleri ve emlak vergisi gibi kalemlerin kime ait olduğunu sözleşmede belirleyin.
Devir ve alt kira
İleride işletmenizi devretmek isteyebilirsiniz: kira ilişkisinin devri mal sahibinin yazılı rızasına bağlıdır, ancak işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça rıza esirgenemez (TBK m.323). Sözleşmeye devir ve alt kira konusunda açık bir madde koymak ileride anlaşmazlığı önler.
Teslim tutanağı
Teslim anında mülkün durumunu fotoğraflı bir tutanakla belgeleyin; sayaç numaralarını ve demirbaşları not edin. Çıkışta depozito iadesinde yaşanan anlaşmazlıkların çoğu bu tutanakla önlenir.
Kaynaklar
Son güncelleme: 2026-09-29. Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, mali veya vergi tavsiyesi değildir. Mevzuat değişebilir — işlem öncesinde güncel mevzuatı ve bir avukat/mali müşavir görüşünü esas alın.