Satılık bina alırken dikkat edilecekler

Tapu yapısı: tek tapu mu, kat mülkiyeti mi?

Bina tek bir tapuda 'kargir bina' gibi bir nitelikle mi kayıtlı, yoksa her bağımsız bölüm için ayrı kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapusu mu var? Tek tapulu binalarda bölümleri ileride ayrı satabilmek için kat mülkiyetine geçiş (yapı kullanma izni ve onaylı proje gerekir) süreci gerekebilir. Tüm tapularda şerh, ipotek ve haciz kayıtlarını ayrı ayrı kontrol edin.

Yapı kullanma izni ve onaylı proje

Yapı kullanma izninin (iskan) bulunduğunu ve binanın belediyedeki onaylı projeyle uyumlu olduğunu doğrulayın. Projeye aykırı eklenmiş katlar, kapatılmış balkonlar veya çatı katı kullanımları ileride yıkım, para cezası ve kredi alınamaması gibi sorunlara yol açabilir.

Deprem riski

Binanın yapım yılını ve hangi deprem yönetmeliğine göre yapıldığını öğrenin. Yetkili kuruluşlara bina deprem performans analizi yaptırmak, özellikle eski binalarda en önemli adımdır. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapılmış bir binada kentsel dönüşüm süreci ve hak sahipliği kuralları geçerlidir. Bölgenin deprem tehlikesini AFAD haritasından kontrol edin.

İmar hakkı ve gelecek potansiyeli

Belediyeden imar durumu belgesini alarak arsanın bugünkü emsal (KAKS), TAKS ve kat yüksekliği haklarını öğrenin. Bina yıkılıp yeniden yapılırsa ne kadar inşaat alanı elde edilebileceği, eski binalarda değerin önemli bir parçasıdır; kat karşılığı simülasyonumuz yaklaşık bir fikir verir.

Kiracılar

Binada kiracılar varsa her bağımsız bölüm için kira sözleşmesini, kira bedelini, ödeme geçmişini ve depozitoları belgeyle alın. Yeni malik mevcut sözleşmelerin tarafı olur (TBK m.310); tahliye ancak kanundaki sebeplerle ve sürelere uyularak mümkündür.

Ekspertiz ve ödeme

Komple bina alımında lisanslı bir değerleme raporu ve bağımsız bir teknik inceleme (statik, tesisat, çatı, yalıtım) yaptırmak masrafına değer. Kredi kullanacaksanız banka zaten SPK lisanslı ekspertiz isteyecektir.

1 Ekim 2026'dan itibaren nakit, havale veya EFT ile yapılan taşınmaz satışlarında bedel, Ticaret Bakanlığı'nın Güvenli Ödeme Sistemi (GÖS) üzerinden ödenir: satış bedeli sistemde bloke tutulur ve tapu tescili ile aynı anda satıcıya geçer. Tapu randevusu öncesinde ödeme adımlarını bankanız ve tapu müdürlüğüyle teyit edin.