Satılık dükkân alırken: yatırım ve kira getirisi rehberi

Getiriyi doğru hesaplayın

Brüt kira getirisi = yıllık kira ÷ satın alma bedeli. Amortisman (geri dönüş) süresi ise bunun tersidir: satın alma bedeli ÷ yıllık kira. Karşılaştırma yaparken net getiriye bakın: boş kalma riski, vergiler, bakım-onarım ve sigorta giderleri net getiriyi düşürür. Farklı dükkânları aynı yöntemle karşılaştırmak için kira getirisi hesaplayıcımızı kullanabilirsiniz.

Kiracılı dükkân almak

Kiralanan mülk satıldığında yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310); yani kiracıyı, sözleşmedeki şartlarla birlikte devralırsınız. Mülkü kendiniz kullanmak isterseniz, gereksinim nedeniyle tahliye için edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmanız ve edinmeden itibaren altı ay sonra dava açmanız gerekir (TBK m.351). Kira sözleşmesini, ödeme geçmişini ve depozitonun durumunu satıcıdan belgeyle alın.

Konum ve kiracı kalitesi

Dükkânın değeri büyük ölçüde yaya trafiğine, cadde cephesine, görünürlüğe ve çevredeki işletme karmasına bağlıdır. Uzun süreli ve kurumsal bir kiracı getiriyi daha öngörülebilir kılar; sık değişen kiracılar ise boş kalma riskine işaret eder.

Belge kontrolleri

Tapuda bölümün niteliğinin 'dükkân' veya 'işyeri' olduğunu, yapı kullanma izninin bulunduğunu, şerh, ipotek ve haciz olmadığını kontrol edin. Kat mülkiyetine tabi binalarda yönetim planındaki kullanım kısıtlarına ve KMK m.24'e dikkat edin; bazı faaliyetler konut olarak kayıtlı bölümlerde yapılamaz.

Vergi ve ödeme

Kira gelirinin beyanı, alımda ve satışta doğabilecek vergiler kişisel durumunuza göre değişir; mali müşavirinize danışın.

1 Ekim 2026'dan itibaren nakit, havale veya EFT ile yapılan taşınmaz satışlarında bedel, Ticaret Bakanlığı'nın Güvenli Ödeme Sistemi (GÖS) üzerinden ödenir: satış bedeli sistemde bloke tutulur ve tapu tescili ile aynı anda satıcıya geçer. Tapu randevusu öncesinde ödeme adımlarını bankanız ve tapu müdürlüğüyle teyit edin.