Kira artış oranı nasıl hesaplanır? Adım adım rehber

Kira artışını belirleyen kural nedir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında artışın temel kuralı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesindedir. Madde metnine göre tarafların yenilenen kira dönemindeki kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Kanun metni kurum adı anmaz; ancak uygulamada bu endeks için Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) yayımladığı veriler esas alınır.

Yani sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılmış olsa bile, kiracı açısından bağlayıcı olan üst sınır bu değişim oranıdır. Tarafların daha düşük bir artışta anlaşması ise her zaman mümkündür.

Merak edilen bir konu da geçici yüzde 25 sınırıdır. Konut kiralarında Haziran 2022'de 7409 sayılı Kanun'la TBK'ya eklenen geçici madde ile getirilen ve daha sonra uzatılan bu üst sınır, 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bugün konut kiralarında da TBK 344'teki TÜFE on iki aylık ortalama sınırı uygulanır. Mevzuat ileride yeniden değişebileceği için sözleşmenizin yenilendiği tarihte yürürlükte olan kuralı kontrol etmeyi alışkanlık hâline getirin.

Doğru oran nereden bulunur?

Artışta kullanılacak oran, TÜİK'in her ay yayımladığı Tüketici Fiyat Endeksi haber bülteninde yer alır. Bültenin başındaki değişim oranları tablosunda aylık değişim, bir önceki yılın Aralık ayına göre değişim, bir önceki yılın aynı ayına göre (yıllık) değişim ve on iki aylık ortalamalara göre değişim ayrı ayrı gösterilir. Kira hesabı için bakmanız gereken, 'on iki aylık ortalamalara göre' başlıklı değerdir.

Bu oran, aylık oranların basit toplamı değildir. Son on iki ayın endeks ortalamasının, bir önceki on iki ayın endeks ortalamasına göre ne kadar değiştiğini gösteren bileşik bir göstergedir. Bu yüzden aylık oranları kendiniz toplayarak bir sonuca ulaşmaya çalışmayın; bültende hazır verilen değeri kullanın.

Hangi ayın verisi kullanılır? Yerleşik uygulamada ve Yargıtay kararlarında, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki aya ait on iki aylık ortalama değişim oranı esas alınır. TÜİK bu veriyi izleyen ayın ilk günlerinde açıkladığı için oran çoğu zaman yenileme tarihinden birkaç gün sonra belli olur. Örneğin 1 Mayıs'ta yenilenen bir sözleşmede, Mayıs başında açıklanan Nisan ayı verisi kullanılır. Oranı sosyal medya paylaşımlarından değil, doğrudan TÜİK'in resmî bülteninden kontrol edin; böylece iki taraf da aynı veri üzerinden konuşur.

Kira artışı adım adım nasıl hesaplanır?

Birinci adım: Sözleşmenizdeki yenileme tarihini ve varsa artış maddesini tespit edin. İkinci adım: Yenileme ayından bir önceki aya ait TÜFE bülteninde (örneğin Mayıs'ta yenilenen sözleşme için Nisan verisi) 'on iki aylık ortalamalara göre' değişim oranını bulun. Üçüncü adım: Sözleşmedeki oran bu değerden düşükse sözleşmedeki oranı, yüksekse kanuni sınırı kullanın.

Dördüncü adım hesabın kendisidir: Yeni kira = Mevcut kira × (1 + artış oranı / 100). Tamamen varsayımsal bir örnek verelim: Mevcut kira 10.000 TL ve on iki aylık ortalama oranın varsayım olarak yüzde 30 olduğunu düşünelim. Artış 10.000 × 0,30 = 3.000 TL olur; yeni kira en fazla 13.000 TL olabilir. Bu oran yalnızca yöntemi göstermek içindir, gerçek hesapta güncel TÜİK verisini kullanın.

Beşinci adım: Yeni tutarı, kullandığınız oranı ve hangi ayın bülteninden aldığınızı yazılı olarak karşı tarafa bildirin. Bu küçük adım, ileride doğabilecek anlaşmazlıkları belirgin biçimde azaltır.

Sözleşmede artış maddesi yoksa ne olur?

Sözleşmede artışa dair hüküm bulunmaması, kiranın hiç artırılamayacağı anlamına gelmez. TBK 344'e göre taraflar anlaşamazsa kira bedeli hâkim tarafından, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek üzere, kiralananın durumu da göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenir.

Bu durumda kiraya veren tek taraflı olarak yeni bir tutar dayatamaz; ya uzlaşma sağlanır ya da yargı yoluna gidilir. Pratikte pek çok kiracı ve kiraya veren, kanuni üst sınır üzerinden kendi aralarında anlaşarak meseleyi dava sürecine girmeden çözer.

Beş yıl kuralı ve yabancı para kiralar

TBK 344, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde farklı bir kural getirir. Beş yıllık süre dolduktan sonraki kira yılında ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira bedeli, TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu şekilde belirlenen kira, izleyen yıllarda yeniden TÜFE sınırına göre artırılır.

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa TBK 344, 128. madde hükmü saklı kalmak kaydıyla, bu bedelin beş yıl geçmedikçe değiştirilemeyeceğini öngörür; beş yıldan sonra yine hâkim tarafından belirlenir. Ancak Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar gereğince Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki taşınmaz kira sözleşmelerinde bedel kural olarak döviz cinsinden ya da dövize endeksli kararlaştırılamaz; bu yasağın istisnaları sınırlıdır. Böyle bir sözleşme yapmadan önce güncel mevzuatı ve istisnaları mutlaka kontrol edin.

Anlaşma sağlanamazsa hangi yollar var?

Taraflar uzlaşamazsa gündeme kira tespit davası gelir. TBK 345'e göre bu dava her zaman açılabilir. Dava yeni kira döneminin başlangıcından itibaren otuz gün içinde açılırsa ya da kiraya veren yeni dönemden önce kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmiş ve davayı o yeni kira döneminin sonuna kadar açmışsa, mahkemenin belirleyeceği kira yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar. Yazılı bildirimin yeni dönem başlamadan yapılması şartı doğrudan TBK 345/2 metninde yer alır; dönem başladıktan sonra yapılan bildirim bu sonucu doğurmaz.

Önemli bir istisna daha vardır: Sözleşmede kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunuyorsa, mahkemece belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar; Yargıtay uygulamasında bunun için davanın ilgili kira dönemi içinde açılmış olması aranır. Bu koşulların hiçbiri yoksa, süre geçtikten sonra açılan davada belirlenen bedel bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.

Ayrıca 7445 sayılı Kanun ile 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, tahliye ve kira tespiti dâhil, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı hâline getirilmiştir. İcra yoluyla tahliye talepleri bu zorunluluğun dışındadır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava yoluna gidilebilir.

Kiracı ve kiraya veren için pratik öneriler

Kiracıysanız, zam talebi geldiğinde önce sözleşmenizdeki artış maddesini ve yenileme tarihini kontrol edin, ardından TÜİK bültenindeki on iki aylık ortalama oranla talebin kanuni sınır içinde olup olmadığını hesaplayın. Sınırın üzerindeki bir talebe kibar ama yazılı bir yanıt vermek, ilişkiyi bozmadan hakkınızı korumanın iyi bir yoludur.

Kiraya verenseniz, yenileme tarihinden makul bir süre önce hesabınızı ve dayanak oranı yazılı olarak paylaşın. Beş yıllık süreyi dolduran sözleşmelerde emsal kira bedellerini belgelemek, olası bir tespit sürecinde işinizi kolaylaştırır.

Her iki taraf için ortak öneri: Kira ödemelerini banka yoluyla ve açıklamalı yapın, tüm yazışmaları saklayın ve sözleşmeyi baştan açık yazın. Sözleşmede hangi maddelere dikkat edilmesi gerektiğini kira sözleşmesi rehberimizde ayrıntılı olarak ele aldık.

Önemli uyarı

Son güncelleme: 30 Eylül 2026. Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Hangi ayın oranının esas alınacağı, yabancı para ve beş yılı aşan sözleşmeler, tespit davasının süreleri, masrafları ve arabuluculuk kapsamı gibi konularda somut durumunuza göre sonuç değişebilir. Karar vermeden önce bir avukata danışmanızı, güncel mevzuatı da resmî kaynaklardan teyit etmenizi öneririz.

Sık sorulan sorular

Kira artışında yıllık enflasyon mu, 12 aylık ortalama mı esas alınır?

Kanuni sınır, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Yıllık enflasyon yalnızca geçen yılın aynı ayıyla karşılaştırma yaptığı için, fiyatların hızlı değiştiği dönemlerde iki oran arasında belirgin fark oluşabilir. Hangisinin daha yüksek olduğu döneme göre değişir; kira hesabında her durumda on iki aylık ortalama kullanılır.

Kanuni sınırın üzerinde ödeme yaptıysam ne olur?

Sınırı aşan artış kısmı kiracı açısından geçerli olmadığından, fazla ödenen tutarın iadesinin talep edilip edilemeyeceği gündeme gelebilir. Ödemelerin banka kayıtlarıyla belgelenmesi bu noktada önem taşır. Talep hakkı ve süreler somut duruma göre değiştiği için önce arabuluculuk sürecini ve hukuki desteği değerlendirin.

Bu kural işyeri kiraları için de geçerli mi?

TBK 344'teki düzenleme konut ve çatılı işyeri kiralarını kapsar. Otopark veya açık alan gibi çatısız yerlerin kiralanmasında bu hükümler uygulanmayabilir; bu tür sözleşmelerde artış koşullarının sözleşmede açıkça yazılması daha da önemlidir.

Kiracı artışı kabul etmezse kiraya veren ne yapabilir?

Kiraya veren önce kiracıyla yazılı olarak uzlaşmayı denemelidir. Sonuç alınamazsa, 1 Eylül 2023'ten beri dava şartı olan arabuluculuğa başvurulur; anlaşma olmazsa kira tespit davası açılabilir. Davada belirlenecek bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağı, bildirimin zamanına ve sözleşmedeki artış maddesine bağlıdır.

Beş yılı dolduran sözleşmede kiracı olarak nelere hazırlıklı olmalıyım?

Bu aşamada kira bedeli emsal kiralar da dikkate alınarak belirlenebildiği için, artış TÜFE sınırının üzerinde çıkabilir. Kiracı olarak kiralananın eksikliklerini, yaptığınız faydalı masrafları ve benzer yerlerin kira bilgilerini belgelemek, uzlaşma ya da dava sürecinde görüşünüzü desteklemenize yardımcı olur.